1.Quelles
sont les recours des copropriétaires ou du syndicat, lorsqu'un chèque
est émis et signé par les personnes autorisées à
le faire, alors que la dépense avait été rejetée
par une résolution dûment adoptée ? Quelles sont les
conséquences d'un acte posé par des administrateurs au-delà
des limites que la Loi leur impose?
Le
fait de devoir agir conformément aux résolutions d'un organe
du syndicat constitue une limite importante aux pouvoirs des administrateurs.
Ces conséquences peuvent s'apprécier à trois égards
soit:
1) à
l'égard du syndicat: il
ne faut pas oublier que la publication d'une Déclaration de copropriété
crée une personne morale que l'on appelle le syndicat de copropriété.
Comme tel, le syndicat a une existence propre, différente de celle
des copropriétaires. Il est composé de 2 organes: le conseil
d'administration et l'assemblée des copropriétaires. Le syndicat
ne peut exprimer ses décisions qu'à travers ces 2 organes,
au moyen de résolutions dûment adoptées.
Toute personne,
et plus précisément les administrateurs, qui représente
le syndicat est donc considérée comme un mandataire de celui-ci,
et doit agir dans le cadre du mandat qui lui est confié. Les administrateurs
doivent donc respecter les résolutions adoptées, et agir
à l'intérieur de ce cadre. Poser un geste qui contrevient
à une résolution engage la responsabilité de celui
qui l'exécute. Dans notre cas les signataires du chèque auraient
été personnellement responsables de restituer les fonds au
syndicat.
2) à
l'égard de la banque: la
banque n'encourt aucune responsabilité tant que les chèques
sont signés par les personnes autorisées par la Résolution
bancaire du Conseil d'administration. Du moment que le chèque est
signé par ces personnes, la banque
n'a aucune autre vérification à faire.
3) à
l'égard du cocontractant: le tiers faisant affaires avec
une personne morale doit en principe vérifier si les personnes avec
qui il traite sont autorisées à représenter le syndicat.
Le meilleur moyen de le faire est d'obtenir copie de la résolution
qui autorise telle
ou telle personne à signer. Cette réponse doit cependant
être nuancée, car il faut apprécier la nature de l'acte.
Lorsqu'il s'agit d'un acte mineur, le tiers peut s'en tenir à un
pouvoir apparent ou présumé. Vous ne pourriez vous faire
rembourser par un magasin
les achats de peinture faits par un administrateur. Seul l'administrateur
engagerait sa responsabilité envers le syndicat s'il n'était
pas autorisé à faire un tel achat. Mais s'il s'agit d'un
contrat pour refaire une couverture ou changer des fenêtres, il est
conseillé de vérifier que cet acte a été autorisé
par une résolution . Il faut préciser également
que le tiers n'a pas à aller au-delà de la résolution
qu'on lui présente. Il peut présumer que cette résolution
a été valablement adoptée et que toutes les règles
ont été suivies. Lorsqu'il s'agit de poursuites, auprès
d'une Cour ou d'un organisme, on exigera toujours une résolution
décidant de la
poursuite et des personnes nommées pour représenter le syndicat.
Nous vous reproduisons
ci-après certains articles pertinents du Code civil qui concernent
l'administration des personnes morales:
"321.
L'administrateur est considéré comme mandataire de la personne
morale. Il doit, dans l'exercice de ses fonctions, respecter
les obligations que la loi, l'acte constitutif et les règlements
lui imposent et agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés.
322.
L'administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir
avec honnêteté et loyauté dans l'intérêt
de la personne morale.
335.
Le conseil d'administration gère les affaires de la personne morale
et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin; il peut
créer des postes de direction et d'autres organes, et déléguer
aux titulaires de ces postes et à ces organes l'exer- cice de certains
de ces pouvoirs. Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion,
sauf à les faire ratifier par les membres à l'assemblée
qui suit.
337.
Tout administrateur est responsable, avec ses coadministrateurs, des décisions
du conseil d'administration, à moins qu'il n'ait fait consigner
sa dissidence au procès-verbal des délibérations ou
à ce qui en tient lieu.
Toutefois,
un administrateur absent à une réunion du conseil est présumé
ne pas avoir approuvé les décisions prises lors de cette
réunion."
