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1-. Bonjour!  je suis copropriétaire d'un appartement en copropriété, aussi vice-président du syndicat. Actuellement sur 8, nous sommes sept à  coopérer sans trop de problèmes pour les paiements des assurances et du  fonds de prévoyance.  Une seule personne retarde toujours à payer et   refuse toujours de le faire aux dates prescrites, causant ainsi des problèmes de liquidité au syndicat. Nous n'en sommes qu'à notre deuxième année d'existence et les fonds sont assez minces. Je  voudrais savoir si il existe un article précis du Code civil qui oblige  les copropriétaires à ces paiments et aussi quelles sont les pénalités encourues? 

     L'obligation aux charges de la copropriété résulte des articles 1064 et 1072 du Code civil du Québec qui se lisent comme suit:  

Article 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.  

Article 1072. Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-çi aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5p. 100 de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.  

    Comme vous le constatez , le code établit l'obligation, mais pas les modalités de paiement des charges. Le mode de paiement est établi dans la Déclaration de copropriété, et c'est le syndicat qui peut modifier la périodicité des paiements. En général, la déclaration et les règlements établissent un taux d'intérêt pour les paiements en retard. Il est aussi admis aujourd'hui d'établir, par règlement, des amendes pour les propriétaires contrevenant à leurs obligations, mais ces amendes ne sont pas possible pour les obligations monétaires. Seuls donc, des intérêts peuvent être exigés. Le code a cependant prévu à l'article 2729, une hypothèque légale pour garantir les contributions. Le texte de l'article est le suivant:  

Article 2729. L'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n'est acquise qu'à compter de l'inscription d'un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l'inscription de l'avis,  le montant prévu pour les charges et créances de l'année financière en cours et celles des deux années qui suivent.  

     Il vous serait donc possible d'enregistrer une hypothèque légale sur l'unité d'un copropriétaire en retard depuis plus de 30 jours. Ce recours a une certaine efficacité surtout au moment de la vente ou du refinancement de l'unité visée, puisque le paiement des arrérages sera alors garanti. La radiation de la publication de cet avis entraînera également des frais pour le propriétaire visé, ce qui pourrait le dissuader. Mais il faut signaler que si le syndicat désirait exercer les procédures qui lui sont offertes par l'hypothèque légale, l'efficacité de ce recours est aléatoire s'il existe un premier créancier hypothécaire, puisque ce créancier devra être payé en priorité.  

    Il est important aussi de mentionner la perte du droit de vote du retardataire, telle que prévu à l'article 1094 C.c.Q.  

Article 1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote.  

 2-. Je suis membre du conseil d'administration d'un immeuble en copropriété. Ma question est simple, y-a-t-il un loi ou un règlement qui nous oblige à tenir dans un compte de banque distinct les sommes dédiées au fond de réserve?  Pouvons nous simplement garder dans un seul et même compte de banque tous les montants, fond de roulement et fond de réserve,  tout en les présentant séparément au états financiers? 

  Les articles du Code pertinents à votre question sont les suivants: 

Article 1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.  

Article 1072. Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5p. 100 de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.  

Article 1078. Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction. Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des parties communes.  
   
    Le Code ne prévoit donc pas expressément sous quelle forme doit être constitué le fonds de prévoyance, si ce n'est qu'il doit être liquide et disponible à court terme. La Déclaration de copropriété peut prévoir de quelle façon doit être constitué le Fonds de prévoyance et ces dispositions doivent être respectées. Il serait bon donc de consulter votre Déclaration.  

    Ceci étant dit, il n'est pas recommandé cependant de mêler les sommes du fonds courant et du fonds de prévoyance dans un même compte de banque, pour plusieurs raisons:  

même si les sommes sont séparées d'un point de vue comptable, il peut s'avérer difficile de les départager matériellement  si elles sont déposées dans un même compte;

 si les sommes sont fondues dans un même compte, la destination du fonds de prévoyance risque d'être compromise  puisqu'il serait plus facile d'utiliser ces sommes pour des besoins courants et le fonds de prévoyance n'existerait alors  plus  que d'un point de vue comptable;

cela pourrait compromettre l'application de l'article 1098 ci-dessus, car il y aurait un fardeau d'identifier les sommes du  fonds de prévoyance. On pourrait considérer que le syndicat, en mêlant tous ses fonds,  a renoncé à se prévaloir de cet article;

les administrateurs pourraient engager leur responsabilité si le fonds de prévoyance était mis en danger du fait qu'il n'a pas été géré séparément;

   
Tout en respectant les conditions du Code, i.e. liquidité et disponibilité, il est d'usage de voir à faire fructifier les sommes de ce fonds dans des placements sécuritaires, tels que prévus au code, pour celui qui administre les biens d'autrui.